Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три способа управления многоквартирным домом (МКД) и обязывает собственников помещений в доме выбрать и реализовать один их них.
Чтобы принять правильное решение, стоит учитывать несколько факторов: размеры дома, его состояние, платёжную дисциплину жильцов, конкурентную среду управляющих организаций, активность и ответственность жителей дома.
Итак, какие способы управления МКД предусмотрены законом?
Непосредственное управление собственниками помещений в МКД. Такая форма управления доступна для домов с количеством квартир не больше 30. Собственники помещений в таких домах несут ответственность за содержание общего имущества и самостоятельно заключают необходимые договоры на оказание соответствующих услуг. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны договора. Также они вправе доверить одному из собственников и (или) иному лицу (по доверенности) заказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества от их имени. Соответствующее решение должно быть принято на общем собрании собственников дома. Договоры на оказание коммунальных услуг (водо-, тепло-, электро-, газоснабжение и водоотведение, а также обращение с твёрдыми коммунальными отходами) с ресурсоснабжающими организациями в случае непосредственного управления заключаются напрямую каждым собственником.
Управление управляющей компанией (УК). Это коммерческая организация, которая осуществляет свою деятельность на договорной основе. Она несёт ответственность за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают содержание дома в надлежащем состоянии, а также ответственность за качество предоставления коммунальных услуг. При этом собственники такого дома могут заключить договоры на предоставление коммунальных услуг напрямую с ресурсоснабжающими организациями, тогда УК не будет являться их исполнителем. В этом случае она несёт ответственность только за обеспечение готовности инженерных систем внутри дома. УК имеет свой штат сотрудников (дворники, сантехники, электрики, бухгалтер и т. д.) или привлекает для выполнения тех или иных работ другие организации, имеющие таких работников. Услуги УК оплачиваются жильцами дома ежемесячно в рамках тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД (так называемая верхняя строка в квитанции), который они сами и определяют на общем собрании. Размер этого тарифа должен быть достаточен для выполнения минимального перечня работ и услуг в МКД, предусмотренного постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290.
Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом. В отличие от управляющей компании товарищества и кооперативы не являются коммерческим предприятием и не преследуют целью своей деятельности извлечение прибыли. В состав такого объединения входят собственники помещений в МКД. Они сами решают, когда выполнять те или иные работы в доме, принимают решение об источнике их финансирования, свободны в выборе подрядчика, имеют прямой контроль над хозяйственной деятельностью, оперативно решают возникающие в доме проблемы. Тариф на содержание жилья они также устанавливают самостоятельно – решением общего собрания. При эффективном управлении этот способ управления может стать хорошей альтернативой управляющей компании.
Способ управления определяет общее собрание собственников помещений в МКД. Решение принимается более 50% голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании. Точно так же это решение можно изменить в любое время.
Если решение о выборе способа управления домом собственниками не будет принято, либо выбранный способ не будет реализован, такое решение за них обязан принять орган местного самоуправления.
Информация
предоставлена
министерством ЖКХ СК.