Шпаковский район Ставропольского края для меня родной. Не потому что я здесь родился, а потому что я здесь работаю нотариусом уже более 33 лет. За это время сотни тысяч людей прошли через мой кабинет со своими болями и нуждами.
Ежедневно нотариусу приходится разрешать десятки жизненных ситуаций, возникших у граждан, в сфере имущества, имущественных отношений. Развитие коммуникационной сети интернет оказало как положительное влияние в этом вопросе, так и отрицательное. С одной стороны, повысилась информированность населения, а с другой –
кажущееся впечатление, а иногда и убеждённость гражданина, как «специалиста по всем вопросам». Эта категория граждан лечится «по интернету», изучает юриспруденцию «по интернету», ремонтирует технику «по интернету» и т. д.
Немалое влияние на людей оказывает телевидение, где на разных каналах одновременно можно смотреть несколько спектаклей, шоу, в том числе и по правовым вопросам. Но люди должны понимать, что всё это, лишь спектакль, художественный вымысел. Но, к сожалению, эти шоу воспринимаются ими как учебник по праву. Для нотариусов –
это самая сложная категория посетителей. Они приходят на приём уже с принятым для себя решением, зачастую ошибочным, и переубедить их тяжело, а то и невозможно.
Одним из таких сложных вопросов, который «все знают», является переоформление недвижимости пожилыми людьми на кого-то из своих детей, родственников или посторонних лиц. Приходят «специалисты» со стариками и просят оформить договор дарения или, как они говорят, «дарственную» недвижимости от имени пожилого человека, или договор купли-продажи, или завещание. И начинается долгая беседа, которая в корне меняет решение посетителей. Давайте по порядку.
Договор дарения в данном случае не соответствует интересам ни одной из сторон: ни дарителя, ни одаряемого. Заключив такой договор, мы обездолим пожилого человека — дарителя, так как такой договор является безусловной сделкой. То есть нельзя, например, ставить условия проживания в этой недвижимости или обеспечения дарителя питанием. А с другой стороны, мы подведём и одаряемого, так как суды достаточно часто расторгают такие договоры, считая, что пожилой гражданин – даритель –
находился не вполне в здоровом состоянии, раз поставил себя договором дарения в такое тяжёлое житейское положение, оставшись, как говорят, «на улице». Конечно, я описываю ситуацию грубо, всё гораздо сложнее и в нотариальной конторе, и в суде. Но смысл именно таков, как я его изложил.
Договор купли-продажи недвижимости вообще является ничтожной, в данном случае, сделкой. Деньги же не платятся, и по безденежности такой договор, безусловно, будет расторгнут.
Завещание не является переоформлением недвижимости сейчас, при жизни. Это распоряжение гражданина на случай смерти: «Вот когда я умру, то хочу чтобы мою недвижимость унаследовал только Иванов Иван Иванович и никто более» — вот смысл завещания. Бывают его разновидности, бывают категории граждан, которые всё равно могут вмешаться в наследование (инвалиды, несовершеннолетние, пенсионеры, то есть нетрудоспособные). Но суть завещания в том, чтобы наследником стал тот, кого желает видеть в качестве такового завещатель, а не те, кого предусматривает закон. Завещание защищает в большой степени наследников от претензий кого бы то ни было.
Любой юрист скажет, что самой надёжной сделкой для обеих сторон является та, которая узаконивает отношения, которые фактически сложились между людьми. В данной ситуации, когда пожилой человек желает передать право собственности на недвижимость, а другой гражданин, с которым заключается договор, обязуется его «досмотреть», такой сделкой является договор ренты (пожизненного содержания с иждивением). Не буду утомлять вас, дорогие читатели, перечислением статей гражданского законодательства, а расскажу вам о сути этой сделки своими словами.
По договору ренты пожилой человек передаёт в собственность другой стороне свою недвижимость. Но не бесплатно, как по договору дарения, и не за деньги, как это предусмотрено договором купли-продажи, а за выплату определённой ежемесячной суммы, которая не может быть менее прожиточного минимума, установленного субъектом РФ. Эта обязанность является пожизненной. При этом пожилой человек (в законе он назван получателем ренты) может установить обязанность выплаты этой ренты не только себе, но и любым третьим лицам, например своей жене. Но в этом случае рента распределяется в равных долях между получателями ренты. Получатель ренты не может остаться без жилья, так как договор ренты определяет, что он пожизненно проживает в переданной недвижимости. Получатели ренты могут определить и любые другие условия договора, не противоречащие закону, например, смену постельного белья ежедневно, покупку медикаментов, оплату всех ритуальных услуг в случае смерти получателя ренты и т. д. Как видите, договор ренты подстраховывает пожилых людей – пожизненно позволяет пользоваться недвижимостью и предоставляет необходимые средства для достойной жизни.
С другой стороны, положение гражданина, который оказывает перечисленные выше услуги (в законе он назван плательщиком ренты) также является устойчивым, надёжным. Во-первых, плательщик ренты становится собственником переданной недвижимости с момента регистрации в Росреестре. Во-вторых, не требуется какого-либо переоформления недвижимос-
ти после смерти получателя ренты, кроме снятия обременения (обременение заключается в запрете на отчуждение этой недвижимости пока жив получатель ренты, чтобы он гарантированно дожил в этом доме).
Но бывают ситуации, когда плательщик ренты умирает ранее получателя ренты. И в этом случае никто не пострадает: получатель ренты так и будет получать ренту, но только уже от наследников плательщика.
Как мы видим, данный вид сдел-
ки договор ренты (пожизненного содержания с иждивением), является наиболее надёжным для обеих сторон по договору. Но, конечно, каждый случай является уникальным, требующим профессионального подхода, позволяющий заключить сделку после разбирательст-
ва всех обстоятельств дела.
Просьба к вам, уважаемые читатели. Передача недвижимости – это зачастую передача всего, что нажито во время жизни. Пожалуйста, не принимайте самостоятельных решений. Обращайтесь к нотариусу. Позволю также заметить, что консультации у нотариуса являются бесплатными.
В конце небольшая информация.
Адрес нотариальной конторы остался прежним: г. Михайловск ул. Гагарина, дом 318/1. В связи с заменой АТС изменились телефоны. На настоящий момент их два: 6-27-20 и 6-44-10. Изменился по просьбам граждан и график работы: понедельник с 8.00 до 16.00 (перерыв с 12.00 до 13.00), вторник, среда, четверг, пятница –
с 8.00 до 19.00 (перерыв с 12.00 до 13.00), суббота с 8.00 до 14.00 (без перерыва), воскресенье — выходной день.
А. КОВАЛЕНКО,
юрист 1-го класса,
кандидат юридических наук.